Vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c.

La sentenza della Corte di Cassazione, Sezione III, n. 15378 del 13 giugno 2018, affronta un tema di grande rilevanza nel diritto delle locazioni: l’inidoneità di un immobile ai fini dell’abitabilità e le conseguenze che ne derivano sul contratto di locazione. La questione centrale che la Corte ha esaminato la possibilità di annullare il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto oppure, in alternativa, se tale circostanza configuri un vizio della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c., con la conseguente esperibilità del rimedio risolutorio.

L'errore sulle qualità dell'oggetto è una causa di annullamento del contratto prevista dall'art. 1429 c.c., che si verifica quando l'errore cade su una qualità essenziale della cosa, tale da incidere in modo determinante sulla volontà contrattuale del contraente.

Tuttavia, la Corte ha chiarito che la mancata idoneità dell’immobile all’uso abitativo non configura un errore di questo tipo, ma piuttosto un vizio della cosa locata. Questo perché il contratto di locazione non trasferisce la proprietà del bene, bensì attribuisce il godimento dello stesso, e il conduttore si trova quindi a dover fare affidamento sulle caratteristiche materiali e funzionali dell'immobile per poterlo utilizzare secondo la destinazione pattuita.

Nel caso specifico, il locatore ha l’obbligo di garantire che l’immobile sia idoneo all’uso convenuto. Se l’immobile presenta vizi che lo rendono inidoneo a tale uso, il conduttore ha diritto di avvalersi delle tutele previste dall’art. 1578 c.c., il quale dispone che, se la cosa locata presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, salvo il risarcimento del danno. Ciò significa che, invece di ricorrere all'annullamento del contratto per errore, il conduttore può attivare il rimedio della risoluzione contrattuale per inadempimento del locatore.

L’insegnamento della Corte è di particolare importanza perché distingue nettamente tra due istituti giuridici differenti. Da un lato, l’errore sulla qualità dell’oggetto è un vizio della volontà che incide sulla validità del contratto, determinandone l’annullabilità. Dall’altro, il vizio della cosa locata attiene al contenuto dell’obbligazione assunta dal locatore, incidendo sulla sua corretta esecuzione.

La sentenza conferma, quindi, che la patologia del rapporto di locazione derivante dalla non abitabilità dell’immobile deve essere risolta nell’ambito della disciplina dei vizi della cosa locata e non nel contesto dell’errore nella formazione della volontà contrattuale.

Un altro aspetto rilevante della decisione è il principio secondo cui il conduttore, una volta riscontrata l’inidoneità dell’immobile, deve attivarsi per far valere i propri diritti secondo le modalità previste dall’art. 1578 c.c. Ciò significa che, se il conduttore scopre che l’immobile non è abitabile, può richiedere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone, senza necessità di dimostrare un errore essenziale al momento della stipula. In tal modo, la tutela del conduttore si realizza attraverso strumenti specifici previsti dal diritto delle locazioni, evitando di ricorrere a meccanismi propri della disciplina generale dei vizi del consenso.

Questa interpretazione ha una portata pratica significativa, poiché offre una maggiore certezza nei rapporti locatizi. Se l’inidoneità dell’immobile fosse considerata causa di annullamento del contratto per errore, si aprirebbe la possibilità di contestazioni basate su valutazioni soggettive, con il rischio di aumentare il contenzioso e di rendere meno stabile il rapporto locativo. Invece, qualificando la questione come vizio della cosa locata, si consente alle parti di avvalersi di rimedi più chiari e definiti, che possono essere applicati con maggiore uniformità nei casi concreti.

Inoltre, la sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato che attribuisce particolare rilevanza agli obblighi del locatore.

Quest’ultimo non deve soltanto consegnare l’immobile al conduttore, ma deve garantire che sia idoneo all’uso pattuito per tutta la durata del rapporto. Se emergono difetti che ne compromettono l’utilizzo, il conduttore non è tenuto a subire passivamente la situazione, ma può esercitare i rimedi offerti dalla legge. Il principio espresso dalla Cassazione, dunque, rafforza la tutela del conduttore e lo pone in una posizione di maggiore equilibrio rispetto al locatore, il quale deve rispondere dell’inadeguatezza dell’immobile non solo al momento della consegna, ma anche successivamente, se emergono vizi che incidono sulla sua fruibilità.

In presenza di vizi che riducono l’idoneità dell’immobile, il conduttore ha diritto alla riduzione del canone. Se il vizio è così grave da rendere l’immobile inservibile, può sospendere il pagamento. Tuttavia, deve sempre denunciare il vizio al locatore ed evitare iniziative unilaterali che potrebbero portare a contestazioni legali. In alternativa può domandare la risoluzione del contratto sempre ai sensi dell'art. 1578 c.c.

In conclusione, la pronuncia della Cassazione n. 15378 del 13 giugno 2018 chiarisce un aspetto fondamentale del diritto delle locazioni, distinguendo tra errore sulla qualità dell’oggetto e vizio della cosa locata. L’inidoneità dell’immobile all’abitabilità non determina l’annullamento del contratto per errore, ma configura un vizio ai sensi dell’art. 1578 c.c., con la conseguente possibilità per il conduttore di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. Questo approccio garantisce maggiore certezza ai rapporti locativi e rafforza le tutele del conduttore, offrendo strumenti più adeguati per far fronte a situazioni di inadeguatezza dell’immobile. La sentenza si pone, dunque, come un punto di riferimento per la gestione delle controversie in materia locatizia, contribuendo a definire con maggiore precisione i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte.

Si riporta la massima della sentenza esaminata:

“In tema di locazione, l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578 c.c.“.