Multiproprietà immobiliare e contratto preliminare di vendita

L'istituto della multiproprietà ricomprende diverse figure giuridiche accomunante dalla coesistenza di una molteplicità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile.

La disciplina della multiproprietà trae origine da due interventi legislativi di matrice europea recepiti dal nostro ordinamento interno: la direttiva 94/47/CE è stata recepita tramite il D.Lgs. n. 427/1998 le cui disposizioni sono confluite nel Codice del Consumo (D.Lgs. n. 206/2005); la direttiva n. 122/2008 recepita tramite il D.Lgs. n. 79/2011 (c.d. Codice del Turismo), estendendo tale ultimo intervento normativo la tutela del consumatore in relazione sia ai contratti di multiproprietà sia ai contratti di rivendita e scambio.

La multiproprietà è definita come il contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con il quale un fornitore cede, a titolo oneroso, a un consumatore il diritto di utilizzare periodicamente uno o più immobili per un tempo determinato (Caselli). La tipologia di multiproprietà più diffusa è quella immobiliare caratterizzata dalla titolarità da parte di un soggetto di un diritto di natura reale, pieno ed esclusivo (in quanto la fruizione non richiede la collaborazione di alcuno), perpetuo, ma a godimento turnario. Tale diritto reale, oltre ad essere trascrivibile ed opponibile erga omnes, risulta trasmissibile agli eredi e cedibile a terzi. Anche dal punto di vista della tutela del diritto di multiproprietà il titolare può esperire le azioni ex art. 949 e ss. c.c., le azioni possessorie e di nunciazione. Il multiproprietario acquista una quota di una specifica unità immobiliare, ricompresa in un maggior complesso condominiale, con attribuzione del diritto di godimento di un particolare periodo dell'anno e della quota millesimale delle parti comuni dell'edificio. Oppure, il multiproprietario può acquistare una quota indivisa di comproprietà dell'intero complesso condominiale, unitamente ai servizi comuni in proporzione ai millesimi e con il diritto di godimento di una specifica porzione preventivamente individuata all'interno del fabbricato di cui è parte. L'utilizzo delle parti comuni così come il godimento dell'unità immobiliare saranno disciplinate da un apposito regolamento di comunione condiviso da tutti i comproprietari. Tale regolamento dovrà prevedere, quanto meno, pattuizioni relative al diritto di godimento del bene (in deroga all'art. 1102 c.c.), al mantenimento della destinazione turistico alberghiera (in deroga al primo comma dell'art. 1108 c.c.), all'amministrazione del maggior complesso immobiliare, nonché in ordine rinuncia a chiedere lo scioglimento della comunione (in deroga all'art. 1111 c.c. ). I rapporti giuridici nascenti dall'istituto in esame possono essere così distinti: il primo rapporto attiene alla comunione ordinaria avente ad oggetto la singola unità immobiliare/o immobiliari; il secondo rapporto attiene al condominio di fabbricato avente ad oggetto le parti comuni del complesso immobiliare. 

Una species della multiproprietà immobiliare è la multiproprietà alberghiera in cui oggetto del godimento turnario è una struttura recettizia collegata all'esercizio di un'impresa alberghiera, bene il cui statuto trova una precisa regolamentazione nella legislazione nazionale e regionale, impositive dello speciale e tipico vincolo di destinazione (Tassoni). La particolarità di tale figura giuridica è rappresentata dal godimento indiretto del titolare del diritto di time sharing alberghiero atteso che egli non può fruire dell'immobile nel proprio periodo senza l'intervento e la cooperazione del gestore alberghiero, essendo concretamente impossibile l'esercizio di autonomi e diretti poteri dominicali sulla frazione spazio-temporale acquistata quando questa sia gestita in forma alberghiera (Tassoni); si tratta, insomma, di attribuire al titolare della multiproprietà alberghiera un godimento fondato su una comproprietà (dell'albergo o delle camere), ma che si esercita poi concretamente verso il Gestore e solo con la sua cooperazione (Morello). Nella categoria della multiproprietà alberghiera è ricompresa la sottospecie della Residenza Turistico Alberghiera (o R.T.A.) nella quale il godimento turnario ha ad oggetto un'unità (sia essa camera, suite o appartamento, fornita di servizio autonomo di cucina), facente parte di un complesso immobiliare avente destinazione alberghiera. I vantaggi di tale istituto sono duplici: per gli utilizzatori che ottengono un’unità esattamente identificata ex ante in una struttura di pregio senza i costi aggiuntivi dei servizi alberghieri (con una certa assimilazione con la multiproprietà immobiliare); per le imprese che dalla vendita delle singole unità immobiliari riescono a soddisfare le proprie esigenze di finanziamento (Studio n. 230-2018/P Notariato).

Esaminata sinteticamente la struttura giuridica del contratto di multiproprietà immobiliare si analizzeranno gli elementi essenziali del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile in multiproprietà. Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le parti contrattuali si obbligano ad addivenire alla stipulazione del contratto definitivo avente ad oggetto il bene specificatamente individuato nel preliminare stesso.

Ai sensi dell'art. 1351 c.c. il preliminare è nullo se non riveste la stessa forma richiesta dalla legge per il definitivo. Nel caso di preliminare di immobile, pertanto, dovrà essere utilizzata la forma scritta a pena di nullità.

Il preliminare, inoltre, può essere oggetto di trascrizione nei pubblici Registri della Conservatoria Immobiliare ai sensi dell'art. 2645-bis c.c..

Con riferimento al preliminare avente ad oggetto un immobile in multiproprietà si fa presente che, proprio la peculiarità del diritto oggetto del futuro trasferimento, impone la conformità a canoni redazionali più stringenti rispetto ad contratti preliminari standard. Tale contratto preliminare, infatti, deve indicare dettagliatamente la quota millesimale oggetto di trasferimento nonché le modalità necessari alla determinazione di detta quota. La particolare “elasticità” della multiproprietà rende necessario, già in sede di preliminare, determinare in modo dettagliato tutti gli elementi che saranno poi contenuti nel contratto definitivo. In assenza di tali precisazioni il contratto preliminare sarà affetto da nullità per indeterminatezza dell'oggetto contrattuale.

L'impostazione sopradescritta è stata accolta dalla giurisprudenza prioritaria: L'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario, come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, il  preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà dovendo contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c., e non risultando sufficiente all'uopo l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente. (Cass. civ. Sez. II Sent., n. 6750 del 19 marzo 2018; Tribunale Milano Sez. IV Sent., 17 luglio 2013; Cass. civ. Sez. II, n. 6352 del 16 marzo 2010).

In conclusione, nel caso in cui sia richiesta la stesura di un contratto preliminare relativo ad un immobile in multiproprietà è opportuno, oltre a farsi assistere da un legale di fiducia, specificare tutti quegli elementi caratterizzanti l'oggetto del trasferimento al fine di evitare pronunce di nullità per indeterminatezza dell'oggetto del compromesso.