L'immobile abusivo può essere diviso tra coeredi? La Cassazione conferma il no

Lo scioglimento della comunione ereditaria è dominato dal principio per cui ciascun coerede ha diritto di ottenere, in ogni momento, la cessazione dello stato di contitolarità sui beni caduti in successione, ai sensi dell'art. 713 c.c. Questo diritto, tuttavia, non si esercita in un vuoto normativo: l'autonomia dei condividenti, per quanto ampia, resta subordinata al rispetto di norme imperative poste a tutela di interessi pubblici sottratti alla disponibilità delle parti, tra cui rientra a pieno titolo la disciplina sulla regolarità urbanistica ed edilizia dei fabbricati. È in questo punto di frizione, tra la libertà dei coeredi di liquidare rapidamente i rapporti patrimoniali ereditati e l'interesse generale al contrasto dell'abusivismo edilizio, che si colloca la questione della divisibilità degli immobili irregolari.

Il tema ha generato, nel tempo, due linee di pensiero non del tutto sovrapponibili. Una prima impostazione, più risalente e attenta alla specificità della divisione ereditaria, valorizza la natura dichiarativa, e non traslativa, dell'atto divisionale: poiché la divisione si limita a determinare quali beni, già comuni, spettino a ciascun condividente, senza operare un trasferimento di diritti tra soggetti diversi, essa non richiederebbe, secondo questa lettura, il medesimo rigore formale imposto agli atti negoziali tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di fabbricati, quali le dichiarazioni di conformità catastale e urbanistica previste a pena di nullità. Una seconda impostazione, ormai nettamente prevalente, richiama invece la funzione sostanziale che tali nullità testuali sono chiamate a svolgere: esse mirano a impedire la circolazione giuridica di immobili privi di titolo abilitativo o difformi dalle risultanze catastali, a prescindere dalla natura dichiarativa o traslativa dell'atto che ne consente l'attribuzione a un soggetto determinato. Anche la divisione giudiziale, pur non trasferendo la proprietà tra patrimoni diversi, produce comunque l'effetto di individuare, in capo a un singolo condividente, un bene che prima apparteneva pro quota a una pluralità di soggetti: un effetto che, sul piano della circolazione giuridica del bene, è del tutto assimilabile a quello proprio degli atti negoziali.

Il fulcro normativo del contrasto ruota attorno all'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico dell'edilizia) e all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, disposizioni che sanzionano con la nullità testuale gli atti tra vivi privi delle menzioni e attestazioni relative alla conformità dello stato di fatto dell'immobile alle planimetrie catastali depositate. Si tratta di nullità di protezione, poste a presidio di interessi pubblicistici di rango primario – il contrasto all'abusivismo edilizio e all'evasione fiscale connessa alla circolazione occulta di immobili irregolari – e per questo rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, financo nel giudizio di legittimità.

È su questo terreno che è intervenuta la Corte di cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 18005, depositata il 4 giugno 2026, la quale ha confermato l'orientamento più rigoroso: il giudice non può disporre la divisione giudiziale di un immobile abusivo, ovvero privo della documentazione attestante l'avvenuta regolarizzazione, né in assenza delle menzioni e attestazioni di conformità tra stato di fatto, dati e planimetrie depositate in catasto, richieste a pena di nullità dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985. La Corte ha ribadito che tali carenze documentali, integrando una nullità testuale assoluta posta a tutela di interessi pubblici superiori, precludono l'adozione di un provvedimento giurisdizionale che produca un effetto di attribuzione altrimenti vietato alle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale. Ne discende, sul piano pratico, che ciascun coerede conserva il diritto di richiedere e ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni caduti in successione, con la sola esclusione dell'immobile abusivo, che resta in comunione tra i coeredi fino a quando non ne venga sanata la posizione urbanistica e catastale, ovvero non si proceda alla sua demolizione.

La portata pratica della pronuncia è di immediato rilievo per chi assiste coeredi in sede di divisione, giudiziale o anche solo negoziata. Prima di introdurre un giudizio di scioglimento della comunione, o di predisporre un progetto divisionale condiviso, diventa infatti indispensabile una verifica preventiva e puntuale della regolarità edilizia e della conformità catastale di ciascun immobile facente parte dell'asse ereditario, poiché l'eventuale irregolarità di anche un solo cespite non compromette la divisibilità dell'intero patrimonio, ma impone di isolare il bene abusivo dal resto della massa, con conseguenze anche sui criteri di formazione delle quote e sulla valutazione economica complessiva della divisione.

In definitiva, la pronuncia ricompone l'equilibrio tra due interessi che, in sede di successione, rischiano altrimenti di entrare in conflitto: da un lato, la legittima aspirazione dei coeredi a una rapida e definitiva liquidazione dei rapporti patrimoniali ereditati; dall'altro, l'esigenza, di rilievo pubblicistico, che la giustizia civile non si presti a legittimare, sia pure indirettamente e attraverso lo strumento giudiziale, la circolazione di immobili privi dei requisiti urbanistici e catastali di legge. Per i professionisti del settore, la lezione pratica è chiara: la due diligence urbanistica e catastale sui beni ereditari non è un adempimento meramente formale, ma una condizione sostanziale dell'azione di divisione, la cui omissione espone il procedimento al rischio di un accertamento di nullità rilevabile in qualunque momento.