Danni da risoluzione anticipata della locazione

La sentenza delle Sezioni Unite n. 4892/2025: un equilibrio tra tutela del locatore e prevenzione di abusi nel risarcimento del danno da mancato guadagno

La recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4892/2025 ha chiarito i criteri per il risarcimento del danno da mancato guadagno nel caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore, introducendo un approccio equilibrato che bilancia la tutela dell’interesse locatizio con la necessità di evitare automatismi risarcitori ingiustificati.

Il principio centrale affermato è che il diritto al risarcimento ex art. 1223 c.c. (risarcimento del danno per mancato guadagno) non viene meno di per sé con la restituzione anticipata del bene, ma richiede al locatore di dimostrare di essersi attivato tempestivamente per una nuova locazione a terzi.

Questo onere probatorio non si limita alla mera disponibilità dell’immobile, ma implica l’obbligo di intraprendere iniziative concrete e documentate per mitigare il danno, come la pubblicazione di annunci, l’incarico ad agenzie immobiliari o la trattativa con potenziali conduttori.

La sentenza esclude esplicitamente l’applicabilità dell’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione), riconoscendo che la fattispecie in esame riguarda un’anticipata cessazione del rapporto contrattuale, non un ritardo nella restituzione del bene. Ciò segna un importante discrimine rispetto alla giurisprudenza precedente, che talvolta aveva esteso indebitamente i criteri del risarcimento per ritardo alla risoluzione anticipata.

Per accedere al risarcimento, il locatore deve dimostrare non solo l’effettiva disponibilità dell’immobile, ma anche un nesso causale diretto tra l’inadempimento del conduttore e il pregiudizio economico subìto. Questo nesso va valutato in base al criterio della prevedibilità contrattuale, ossia alla capacità di prevedere, al momento della stipula del contratto, che un inadempimento avrebbe comportato un danno specifico.

Il giudice dovrà apprezzare le circostanze concrete del caso, tenendo conto del principio di buona fede. Ad esempio, potrà valutare se il locatore ha richiesto un canone sovrapprezzo rispetto al mercato o se ha trascurato opportunità di locazione a terzi. Il conduttore, dal canto suo, potrà eccepire l’inerzia del locatore o l’assenza di un reale sforzo per mitigare il danno.

Implicazioni pratiche

La sentenza introduce un bilanciamento dinamico tra tutela del locatore e prevenzione di abusi. Per i professionisti del settore, emerge l’importanza di una pianificazione documentale preventiva, con la raccolta sistematica di registri delle trattative, copie degli annunci pubblicati e analisi di mercato sul valore locativo. La tempistica delle attività di remarketing assume un ruolo cruciale: le prime settimane dalla riacquisizione dell’immobile rappresentano il periodo critico per dimostrare la diligenza del locatore.

Inoltre, la separazione tra azione di risoluzione con risarcimento e procedimenti per il recupero dei canoni arretrati diventa un aspetto strategico, permettendo di isolare le domande risarcitorie da quelle di rilascio.

Conclusioni
La pronuncia segna un superamento della tradizionale contrapposizione tra teoria del danno-conseguenza e danno-obbligo, orientando la giurisprudenza verso modelli risarcitori più aderenti ai principi di cooperazione contrattuale. L’equilibrio tra tutela del locatore e prevenzione di abusi, fondato sulla dimostrazione concreta dello sforzo di mitigazione del danno, rappresenta un passo avanti verso una giustizia contrattuale più attenta alle dinamiche reali del mercato immobiliare.

Il principio giuridico enunciato dalla pronuncia in esame può essere così sintetizzato: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”.