Conseguenze della morte del conduttore – locatore sul contratto di locazione in essere

Il contratto di locazione è quel contratto in forza del quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo dietro pagamento di un corrispettivo (art. 1571 c.c.). Essendo un contratto ad esecuzione continuata, ove si configurano più prestazioni effettuate in momenti differenti, può accadere che uno dei due contraenti venga a mutare. Un'ipotesi frequente di questa modifica dal lato soggettivo del contratto è rappresentata dal decesso di uno dei contraenti.

Morte del conduttore; quali conseguenze sul contratto?

Quando il decesso riguarda il conduttore la disciplina speciale prevista dall'art. 6 L. 392/1978 consente la successione nel contratto del coniuge e dei parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Secondo la giurisprudenza si tratterebbe di una successione anomala (Cass. n. 3074/1995) che opererebbe anche nei confronti dei soggetti subentrati nel nucleo familiare del conduttore in corso di rapporto. Nel caso manchino i presupposti di applicabilità della norma richiamata l'art. 1614 c.c. prevede che se la locazione deve durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Tale disposizione, poco frequente nella prassi, consente agli eredi del conduttore di recedere subordinando tale facoltà al rispetto dei predetti requisiti.

Morte del locatore; quali conseguenze sul contratto?

Con riferimento al decesso del locatore, invece, il Legislatore non ha previsto alcuna disciplina, tuttavia la giurisprudenza è intervenuta più volte confermando che la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere alla proprie obbligazioni con particolare riferimento al pagamento del canone (Cass. n. 1811/1989). In particolare, il conduttore che alla morte del locatore continui a corrispondere in buona fede i canoni nelle mani dell'erede legittimo e legittimario nel possesso dei beni ereditari è liberato dalla propria obbligazione anche nel caso in cui venga instaurata una controversia tra i coeredi sull'attribuzione dell'eredità, gravando sull'erede legittimato al pagamento l'onere di provare il colpevole affidamento del conduttore (Cass. n. 14445/2016).