Come tutelarsi se l'inquilino che non paga il canone?

Come tutelarsi se l'inquilino non paga il canone?

Quando si concede in locazione un immobile ad uso abitativo spesso può accadere che il conduttore non mantenga gli impegni assunti nel contratto non pagando il canone pattuito. Può trattarsi di un ritardo nel versamento del canone ed in questo caso sarà sufficiente o un sollecito di pagamento da parte del proprietario oppure, qualora sia richiesta maggiore incisività, una formale costituzione di messa in mora da parte di un legale. Nel caso in cui persista la morosità del conduttore si dovrà necessariamente procedere con lo sfratto per morosità e contestuale ingiunzione di pagamento. Attraverso tale procedimento speciale il proprietario può riottenere il possesso dell'immobile e l'ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati. Si ricorda che ogni comportamento arbitrario da parte del locatore diretto al recupero della disponibilità dell'immobile (come la sostituzione della serratura o il blocco delle utenze) rappresentano figure tipiche di reato sanzionate dal nostro ordinamento. 

Quali sono le tempistiche dello sfratto per morosità?

L'intimazione di sfratto per morosità con ingiunzione di pagamento si instaura attraverso la notifica di un atto ad conduttore contenente la citazione per la convalida con l'invito al conduttore a comparire all'udienza indicata con l'avvertimento che se non compare o comparendo non si oppone il giudice convaliderà lo sfratto. In sede di prima udienza il conduttore potrebbe richiedere al Giudice un “termine di grazia” di massimo 90 giorni per provvedere al pagamento dei canoni scaduti se sussistono oggettive circostanze di disagio economico. In alternativa, il conduttore assistito dal proprio legale potrebbe opporsi allo sfratto e in tal caso si aprirà una causa ordinaria nella quale il Giudice valuterà le istanze delle parti, con le tempistiche e i costi dei giudizi ordinari. Nel caso in cui l'inquilino non si presenti all'udienza o pur presentandosi non si oppone il giudice convalida lo sfratto e intima all'inquilino di rilasciare l'immobile entro 30 giorni. Se l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile sarà necessario si apre la fase esecutiva della procedura nella quale l'avvocato dovrà notificare al conduttore il precetto di rilascio entro il termine di 10 giorni. Se l'occupazione dell'immobile continua bisognerà chiedere all'ufficiale giudiziario la monitoria di sgombero ovvero l'atto con il quale l'ufficiale giudiziario comunica al conduttore il giorno e l'ora in cui procederà, anche a mezzo della forza pubblica, al rilascio dei locali. Ovviamente tale fase rappresenta costi maggiori e tempistiche più lunghe in quanto le variabili sono molteplici.

Come recuperare i canoni di locazione non pagati?

Discorso a parte va fatto per il recupero dei canoni non percepiti dal proprietario. Nell'intimazione di sfratto, infatti, si può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati. In tale ipotesi il proprietario creditore vanta un titolo esecutivo da azionare nei confronti dell'inquilino moroso (ovviamente nel caso in cui abbia beni aggredibili: auto, stipendio o pensioni, altri immobili) attraverso un'azione esecutiva. Ogni passaggio rappresenta dei costi aggiuntivi che il proprietario deve sostenere, pertanto, potrebbe essere vantaggioso, sia per i costi minori che per la celerità delle tempistiche, valutare una soluzione stragiudiziale e transattiva con il conduttore moroso.

Canoni di affitto non pagati e dichiarazione dei redditi.

La procedura di sfratto è oltremodo necessaria anche per ottenere la risoluzione del contratto di locazione cosi da evitare che l'agenzia delle entrate continui a tassare il reddito generato dalla locazione (anche se non percepito). Infatti, l'articolo 26 del del DPR n 917/86 (TUIR) consente al proprietario di non pagare imposte sui canoni di locazione (non percepiti) solamente quando sia instaurata una procedura di sfratto o un'ingiunzione di pagamento. In precedenza per poter evitare l'imposizione era essenziale la convalida dello sfratto, ora, a seguito della L. 58/2019, è sufficiente avere instaurato una delle due procedure. In assenza di ciò per il fisco il proprietario dell'immobile continua a percepire il reddito generato dalla locazione, anche se effettivamente i canoni non sono stati corrisposti dal conduttore. Questo perché il reddito fondiario soggiace al principio di competenza e non al principio di cassa.